Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse

Voraussichtlich Mitte des Jahres 2015 wird das sogenannte Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) in Kraft treten. Inhalt wird u.a. die sogenannte Mietpreisbremse sein. Diese vorgesehene Änderung des Mietrechts soll die Wiedervermietung von Bestandwohnungen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten auf eine zulässige Miete von höchstens der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10% begrenzen (Mietpreisbremse).

Über die Frage, ob es sich um einen angespannten Wohnungsmarkt handelt, können die Landesregierungen im Verordnungswege entscheiden; diese Ermächtigung ist zeitlich bis zum 31. Dezember 2020 begrenzt. § 556d Abs. 2 S. 2 BGB wird Regelbeispiele enthalten, welche festlegen, in welchen Fällen insbesondere von einem angespannten Wohnungsmarkt auszugehen ist. Die Annahme eines Gebietes mit angespanntem Wohnungsmarkt ist in der Verordnung zu begründen.

Neubauwohnungen, also Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden, sind von dem Anwendungsbereich des neuen Gesetzes ebenso von der Mietpreisbremse ausgenommen wie erstmals nach einer umfassenden Modernisierung zur Vermietung anstehende Wohnungen. War die betreffende Wohnung zuvor zu einem bestimmten Kurs vermietet, darf dieser bei Neuvermietung nach § 557 Abs.1 BGB auch wieder vereinbart werden, wobei Mietminderungen und Mieterhöhungen mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Mietende nicht anzusetzen sind. Modernisierungen, die der Vermieter vor Wiedervermietung durchführt, kann er auf die die neue Miete aufschlagen; diese Möglichkeit ist allerdings auf die Höhe der in einem bestehenden Mietverhältnis zulässigen Modernisierungsmieterhöhung also auf 11% der angefallenen Kosten der Modernisierungsmaßnahme jährlich begrenzt.

Bei Staffelmietverträgen sollen die zuvor beschriebenen Grundsätze für die Mietpreisbremse für jede Mietstaffel, bei Indexmieten für die vereinbarte Ausgangsmiete gelten. Gemäß § 556g Abs.2 BGB trifft den Mieter die Obliegenheit, eine Überhöhung der Miete, also einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse qualifiziert zu rügen. Versäumt er dies, kann er die für die Vergangenheit zu viel gezahlte Miete nicht zurückverlangen. Nach § 556g Abs. 3 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter auf Verlangen Auskunft über die öffentlich nicht zugänglichen mietpreisbildenden Tatsachen zu geben (z. B. Mietspiegel oder Erhöhung des Preisindex von Haus und Grund, …)

Bestellerprinzip

Im gleichen Atemzug wird der Gesetzgeber das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermG) dahin gehend ändern, dass entgeltpflichtige Maklerverträge zwischen einem (Miet-)wohnungssuchenden und einem Makler nur noch dann zustande kommen kann, wenn der Makler ausschließlich wegen des Vertrags mit dem konkreten Wohnungssuchenden eine Wohnung zur Anmietung beschafft.

Sofern der Vermieter dem Makler eine Wohnung an die Hand gegeben hatte, verbunden mit dem Auftrag, für ihn einen geeigneten Mieter zu suchen, soll eine Provisionspflicht nicht entstehen können. Diesbezüglich wird ein gesetzliches Verbot bestehen. Vereinbarungen, die die Zahlungspflicht auf den Mieter überwälzen, sollen deshalb ebenfalls unwirksam sein. Dieses Verbot ist zulasten der Makler bußgeldbewehrt. Diese Regelung wird aber zur Zeit wieder diskutiert.

Wo wird die Mietpreisbremse gelten?

Die geplante Mietrechtsänderung, insbesondere die Mietpreisbremse, gilt nicht automatisch für das gesamte Bundesgebiet, sondern nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Durch das neue Gesetz werden die Bundesländer ermächtigt, solche Gebiete auszuweisen. Dort soll die Mietpreisbremse für die Dauer von maximal fünf Jahren greifen. Danach muss neu entschieden werden.

Laut Bundesministerium wissen die Länder am besten, wo die Mietpreisbremse notwendig ist. Es bleibt also den Bundesländern und deren jeweiligen Regierungen überlassen, ob sie die Mietpreisbremse umsetzen oder nicht.

Wie errechnet man die "ortsübliche Vergleichsmiete" (Mietspiegel)?

Auskunft über die ortsübliche Vergleichsmiete gibt in der Regel der örtliche Mietspiegel. Die allermeisten Städte erstellen solche Mietspiegel schon seit Jahren, um die Zulässigkeit von Mieterhöhungen zu prüfen. Von einem qualifizierten Mietspiegel spricht man, wenn dieser alle zwei Jahre nach wissenschaftlichen Kriterien erstellt und von den örtlichen Akteuren anerkannt wird. In der Vergangenheit gab es jedoch immer wieder Konflikte um Mietspiegel, weil nicht eindeutig geregelt ist, nach welchen Kriterien sie erstellt werden. („Mietspiegel Bremen“)

Der Mieterschutzbund kritisiert außerdem, dass die Bezugsgröße für Mietspiegel nur die Mietverträge der vergangenen vier Jahre sind. "Es wird nicht der Durchschnitt aller bestehenden Mieten herangezogen, sondern nur die obere Spitze", sagt Geschäftsführer Claus O. Deese im Gespräch mit tagesschau.de. Bundesjustizminister Heiko Maas hat allerdings ein weiteres Gesetzespaket angekündigt, in dem die Kriterien zur Erstellung von Mietspiegeln überarbeitet werden sollen. "Wir wollen ein genaueres Bild über die Entwicklung der Mieten bekommen", sagt Maas. Dabei gehe es beispielsweise darum, aus welchem Zeitraum Daten in Mietspiegel einfließen sollen.

Einen Mietspiegel Bremen gibt es nicht. Deshalb kann sich der Mieter nicht selbst über die ortsübliche Vergleichsmiete informieren. Hier hat er einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter, um die Zulässigkeit der vereinbarten Miete überprüfen zu können

Welche Ausnahmen soll es geben?

Ausgenommen von der Mietpreisbremse ist im derzeitigen Gesetzentwurf der Erstbezug von Neubauten. Hier darf der Vermieter die Miete nach wie vor beliebig festlegen.

Eine weitere Ausnahme von der Mietpreisbremse ist für umfassende Modernisierungen vorgesehen. In diesem Fall gelten die gleichen Regeln wie in einem bestehenden Mietverhältnis. Auf die Miete, die nach der Mietpreisbremse zulässig wäre, kann der Vermieter einen Zuschlag wegen Modernisierung aufschlagen.

Die Befürchtung der Immobilienbranche, der Wohnungsbestand könne verfallen, weil Modernisierungen sich nicht mehr lohnten, ist also unbegründet. Die Befürchtung von Mietern, schon durch kleinere Modernisierungen könnten Vermieter die Mietpreisbremse aushebeln, ist ebenso unbegründet. "Wer Modernisierungskosten auf Mieter umlegen will, muss das - wie bisher auch - gut begründen", sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund.

Was ändert sich bei Modernisierungen?

In einem weiteren Gesetzespaket zugunsten von Mietern will Bundesjustizminister Maas die Kosten von Modernisierungen für Mieter dämpfen. "Modernisierungskosten dürfen künftig nur noch bis zu zehn Prozent und längstens, bis der Vermieter seine Aufwendungen gedeckt hat, auf die Miete umgelegt werden", sagte Maas. Bisher ist dies bis zu elf Prozent möglich. Und: Die wegen Modernisierung erhöhten Mieten bleiben auch dann noch hoch, wenn die Modernisierungen längst abbezahlt sind.

Welche Kritik gibt es?

Die Immobilienbranche beklagt, dass die Mietpreisbremse Neubauten verhindern und Investoren abschrecken würde. Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus und Grund sagt gegenüber tagesschau.de.: "Wenn sich Bauen nicht mehr lohnt, entstehen auch keine neuen Wohnungen."

So werde der Wohnungsmangel in bestimmten Gebieten nicht behoben und die Mieten würden noch stärker steigen. Dies gelte auch dann, wenn Neubauten generell von der Mietpreisbremse ausgenommen würden. "So oder so ist dieser Eingriff in den Mietmarkt ein Tabubruch", meint Happ.

Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund hält diesen Einwand für unberechtigt. Trotz Ankündigung der Mietpreisbremse seien die erteilten Wohnungsbaugenehmigungen im Jahr 2014 gegenüber den Vorjahren noch einmal deutlich gestiegen: "Das ist für mich ein Indiz, dass Investoren davon ausgehen, dass sie auch mit Mietpreisbremse nach wie vor gutes Geld verdienen werden."

Was ändert sich bei Maklercourtagen?

Im Maklerrecht soll künftig das Prinzip "Wer bestellt, bezahlt" gelten. Dadurch soll gewährleistet sein, dass die Partei die anfallenden Maklergebühren (Maklercourtage) zahlt, die den Makler beauftragt. In der Praxis wird das meist der Vermieter sein, der mit Hilfe eines Maklers einen neuen Mieter sucht.

Befürchtet wird aber, dass zahlreiche Vermieter künftig versuchen, die Gebühr doch an die Mieter weiterzugeben. Denkbar sind beispielsweise Schmiergelder oder überhöhte Abstandszahlungen. Derartige Versuche seien aber rechtswidrig, betont Ulrich Ropertz vom Mieterbund gegenüber tagesschau.de. Mieter müssten sich auf solche Forderungen nicht einlassen: "Zu Unrecht gezahlte Abstandszahlungen oder Ähnliches kann ein Mieter bis zu drei Jahre nach Zahlung zurückfordern."

Was bringt die Mietpreisbremse wirklich?

"Die Mietpreisbremse ist zwar kein zahnloser Tiger, aber auch kein sehr wilder", sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Das größte Problem aus seiner Sicht: Sie gilt nicht für bestehende Mietverhältnisse, sondern nur für neue Mietverträge. Wer also bereits in einer überteuerten Wohnung lebt, hat keinen Anspruch darauf, die Miete zu senken. Und: Auch bei Neuvermietung wird eine vorher teure Wohnung künftig nicht billiger, weil ein Vermieter mindestens so viel verlangen darf, wie beim vorherigen Mieter. De facto kommt es also nirgends zu Mietsenkungen, sondern nur zu einer Dämpfung der rasanten Mietsteigerungen. "Überteuerte Mieten werden so quasi legalisiert", kritisiert Ropertz.

Immerhin: "Die Mietpreisbremse wird den Menschen helfen, die gezwungen sind, umzuziehen", sagt Ropertz. Für sie würde es in angespannten Wohnlagen künftig zumindest leichter, eine bezahlbare Wohnung zu finden.

Gero Happ vom Eigentümerverband Haus und Grund meint hingegen, die Mietpreisbremse werde nicht die gewünschte Wirkung haben. Auch künftig würden Vermieter sich immer die Mieter mit der größten Bonität aussuchen, egal, wie viel die Wohnung kostet. Dass Menschen mit geringen und mittleren Einkommen zum Zug kämen, hält er für unwahrscheinlich.

Außerdem rechnet Happ damit, dass es künftig deutlich mehr Mietrechtsstreitigkeiten geben wird, beispielsweise über die Höhe der "ortsüblichen Vergleichsmiete". Auch der Deutsche Mieterbund befürchtet, dass zahlreiche Vermieter zunächst versuchen könnten, die neue Rechtslage zu umgehen. Mieter können zwar auch nach Vertragsunterzeichnung ihr Recht einklagen, Vermieter haben allerdings nicht viel zu befürchten. Zwar müssen sie - wenn der Mieter den Klageweg nicht scheut - die Miete dann anpassen, doch Sanktionen für einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse sind im Gesetz nicht vorgesehen.

Wann tritt das zur Mietpreisbremse Gesetz in Kraft?

Die Regelungen sollen noch in der ersten Jahreshälfte 2015 in Kraft treten. Wirksam werden können die Regelungen allerdings erst dann, wenn die Länder die zugehörigen Rechtsverordnungen zur Ausweisung der entsprechenden Gebiete erlassen haben.

Die Länder haben über den Bundesrat inzwischen eine Stellungnahme zum geplanten Gesetz abgegeben. Sie erwarten Nachbesserungen beim Rückforderungsrecht. Der jetzige Entwurf sieht vor, dass überhöhte Mieten vom Vermieter erst dann zurückgezahlt werden müssen, wenn der Mieter seinen Anspruch geltend macht. Der Bundesrat ist dafür, Rückzahlungen ab dem Zeitpunkt der ersten überhöhten Miete vorzuschreiben.

Außerdem will man die Regelungen für die Bezahlung von Maklern präzisieren (Maklercourtage). Dem aktuellen Gesetzentwurf zufolge haben Makler unter bestimmten Umständen gar keinen Provisionsanspruch, weder gegen den Mieter noch gegen den Vermieter. Das ist dann zum Beispiel der Fall, wenn der Makler für mehrere Interessenten sucht. Der Bundesrat will sichergestellt sehen, dass der Makler einen Provisionsanspruch gegenüber dem Interessenten hat, der am Ende den Mietvertrag abschließt.


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